השקעות נדל"ן ביוון 2026: מה השתנה ולמה זה דחוף עכשיו

מי שרכש נכס ביוון במסגרת תוכנית ה-Golden Visa ותכנן להשכיר אותו לתיירים דרך Airbnb, מגלה השנה שהקרקע זזה מתחת לרגליים.

החוק החדש אוסר מפורשות על השכרות לטווח קצר בנכסי גולדן ויזה, עם קנסות שיכולים להגיע לביטול מיידי של הוויזה לכל המשפחה. עבור משקיעים שנכנסו לשוק לפני שנתיים-שלוש עם מודל הכנסה מבוסס Airbnb, זהו שינוי שמחייב בדיקה מחדש של כל אסטרטגיית ההשקעה. עבור מי שרק שוקל להיכנס עכשיו, מדובר בנקודת פתיחה שונה לגמרי מזו שהייתה קיימת לפני שנה או שנתיים. צביה ומור וילצ'יק, שמלוות משקיעים בנדל"ן ביוון תוך מגורים בפועל במדינה, רואות מקרוב איך כל עדכון רגולטורי כזה משנה את שיקולי הכניסה, התמחור והתשואה של כל עסקה.

מה השתנה בתוכנית ה-Golden Visa בעונה הנוכחית

יוון שינתה את סף הכניסה לתוכנית ה-Golden Visa, כך שברוב אזורי אתונה, תסלוניקי ואיי יוון המפורסמים הסף עלה ל-800,000 אירו, בעוד שבאזורים פחות מבוקשים הוא נשאר על 400,000 אירו, ובחלק ניכר מאזורי המדינה עדיין ניתן להיכנס עם 250,000 אירו. המשמעות המעשית היא שהאזור הגאוגרפי הופך לפרמטר קריטי בהחלטת ההשקעה, לא פחות מסוג הנכס עצמו, שני נכסים זהים בגודלם יכולים להיות במסלולי סף השקעה שונים לחלוטין, תלוי אם הם ממוקמים בתוך גבולות אתונה וסלוניקי או מחוצה להן.

ראש הממשלה היווני נימק את ההעלאה בכך שהשקעות הזרים במסגרת ויזת הזהב היו אפקטיביות עד כדי כך שגרמו במקומות מסוימים לדחיקת בעלי נכסים מקומיים ולעלייה דרמטית במחירי השכירות. זו לא רק אמירה פוליטית, היא מסבירה למה דווקא אזורים כמו חלקידיקי, פיליון ווולוס, שנמצאים מחוץ לרשימת ה-800 אלף אירו, הופכים אטרקטיביים יותר עבור משקיעים שמחפשים גם תושבות אירופאית וגם כניסה בסכום נמוך יותר.

בפועל, זה אומר שלפני קבלת החלטה כדאי לבדוק לא רק את מחיר הנכס אלא את הסטטוס הרגולטורי המדויק של הרשות המקומית שבה הוא נמצא, שכן שינוי גבולות עירוני יכול להעלות או להוריד את סף ההשקעה הנדרש עבור אותו נכס בדיוק.

איסור ההשכרה לטווח קצר: איך זה משנה את מודל ההכנסה

החוק החדש שמגביל השכרות קצרות טווח בנכסי Golden Visa הוא כנראה השינוי המשמעותי ביותר לעונת 2026, מפני שהוא פוגע ישירות במודל שהיה הכי פופולרי בקרב משקיעים זרים, קניית דירה קטנה בעיר תיירותית והשכרתה למבקרים לטווח קצר. הקנסות שנקבעו לחוק מתחילים בסכומים גבוהים ומגיעים עד לביטול הוויזה עצמה, מה שהופך את הסיכון הרגולטורי לחלק בלתי נפרד מכל תחשיב תשואה.

המשמעות המעשית עבור משקיעים היא מעבר לחשיבה על שני מודלים חלופיים: השכרה ארוכת טווח לתושבים מקומיים או לסטודנטים, או רכישת נכסים באזורים שבהם ההגבלה כלל לא חלה מפני שהם אינם משמשים לצורך ה-Golden Visa. כל אחת מהאפשרויות הללו דורשת תחשיב תשואה שונה לחלוטין, ולעיתים גם היתרים עירוניים שונים.

זו בדיוק הסיבה שבדיקת יזם ופרויקט לפני חתימה הפכה קריטית יותר מתמיד: פרויקט שמוצג כמניב הכנסה גבוהה מהשכרה תיירותית עלול להיות בלתי חוקי ברגע שהנכס נרכש במסגרת ויזת הזהב. בדיקת ההיתכנות המשפטית של מודל ההכנסה היא היום חלק בלתי נפרד מכל בדיקת כדאיות רצינית.

אתונה וסלוניקי: קצב הצמיחה של העונה הנוכחית

שוק הנדל"ן באתונה המשיך לצמוח בקצב של 6%-8% בשנה בין 2025 ל-2026, כאשר מחירי הדיור עלו ב-7.3% ב-2025 בלבד, ומגמה זו צפויה להימשך על רקע ביקוש חזק ממהגרים דיגיטליים ותיירים. במקביל, נרשמה עלייה של כ-15% במספר הרכישות על ידי ישראלים ב-2025 לעומת השנה הקודמת, מה שמעיד על התעניינות גוברת ולא על גל חד-פעמי. שוק התיירות התומך בביקוש הזה צפוי להביא מעל 8 מיליון תיירים לאתונה בלבד ב-2026, מה שמייצר לחץ ביקוש מתמשך על דירות נופש ודירות להשכרה לטווח קצר מחוץ למגבלות ה-Golden Visa.

לעומת זאת, תסלוניקי, עיר הנמל השנייה בגודלה ביוון, מציעה שוק נדל"ן נזיל יותר עם מחירים נמוכים ב-30%-40% מאתונה. עבור משקיעים שמחפשים נקודת כניסה בסכום נמוך יותר עם עדיין חשיפה לשוק עירוני גדול ופעיל, סלוניקי מציבה את עצמה כאלטרנטיבה רצינית לאתונה, במיוחד כשמדובר בסכומי Golden Visa הגבוהים יותר החלים על שתי הערים.

ההבדל בין שתי הערים הוא לא רק מחיר אלא גם אופי ההשקעה: אתונה מציעה פוטנציאל עליית ערך גבוה יותר בזכות קצב הצמיחה המהיר, בעוד סלוניקי מתאימה יותר למי שמחפש יחס תשואה-סיכון שמרני יותר עם עלות כניסה נמוכה משמעותית.

חלקידיקי, פיליון ווולוס: האזורים שצוברים תאוצה

נמל התעופה של חצי האי פיליון, שעד לא מזמן שימש כשדה תעופה קטן ומקומי, נמצא בהרחבה משמעותית, מה שגורם ליותר ולותר משקיעים לגלות עניין באזור העיר וולוס וברחבי חצי האי פיליון, שבו מחירי הנדל"ן עדיין נמוכים באופן משמעותי ביחס לפוטנציאל התיירותי של האזור. וולוס לבדה מארחת מדי שנה כ-220,000 מבקרים בבתי המלון שלה, ובפלטפורמת Airbnb פועלים כ-1,000 נכסי תיירות ברחבי חצי האי, רובם באזור הצפוני שלו.

חלקידיקי, במרחק נסיעה קצר מסלוניקי, ממשיכה למשוך משקיעים המחפשים נכסי נופש ווילות קרובות לים, בעיקר בזכות הקרבה לשדה התעופה ולעורק התחבורה של צפון יוון. השילוב בין נגישות משופרת לביקוש תיירותי עונתי הופך את האזור למועמד טבעי למי שמחפש איזון בין הכנסה משכירות עונתית לבין פוטנציאל עליית ערך לטווח ארוך.

עבור משקיעים שמחפשים נכס מתחת לסף ה-800,000 אירו הנדרש באתונה ובסלוניקי לצורך Golden Visa, אזורים כמו וולוס ופיליון מציעים גם סף כניסה נמוך משמעותית וגם שוק שעדיין לא הגיע לרוויה, בניגוד לאזורי הביקוש המרכזיים.

פטור ממס רווחי הון: החלון שמתקרב לסגירה

אחד הפרטים שפחות מדוברים בשיח הציבורי אך משפיע ישירות על תזמון ההשקעה הוא הפטור הייחודי ממס רווחי הון על נכסי נדל"ן ביוון, שתקף עד סוף 2026. עבור משקיעים ששוקלים אסטרטגיית כניסה ויציאה בטווח הבינוני, המשמעות היא שכל עסקה שנסגרת ומיועדת למכירה בטווח הקרוב יכולה עדיין ליהנות מהפטור, בעוד שעסקאות שייסגרו לאחר תום החלון ייתקלו במיסוי שונה על כל רווח הון עתידי.

זה לא אומר שצריך למהר לקנות מכל סיבה, אבל זה כן אומר שתכנון אסטרטגיית היציאה, מתי מוכרים, לאיזה שוק, ובאיזה טווח זמן, צריך להיעשות כבר בשלב בניית האסטרטגיה הראשונית, ולא בדיעבד כשההחלטה כבר בפתח.

תשואות בפועל: איפה ההשקעה עדיין משתלמת ב-2026

גם ללא הבטחות עתידיות, יוון עדיין מציעה הזדמנויות השקעה עם תשואות ברוטו הנעות בין 4% ל-7%, כאשר חלק מהמקורות מדווחים על טווח רחב יותר של 5% עד 10% בהתאם לסוג הנכס, המיקום ומודל ההשכרה. הפער הזה בין המספרים הנמוכים לגבוהים מסביר יותר מכל למה בדיקת כדאיות פרטנית לכל נכס חשובה יותר מהסתכלות על ממוצע ארצי כללי.

נכס עירוני באתונה או בסלוניקי המיועד להשכרה ארוכת טווח לתושבים מקומיים ינוע בדרך כלל בטווח התשואה הנמוך יותר, אך יתאפיין ביציבות גבוהה ובסיכון רגולטורי נמוך יותר לאחר האיסור על השכרות קצרות בנכסי Golden Visa. לעומת זאת, נכס תיירותי בחלקידיקי או בפיליון שאינו כפוף למגבלות ה-Golden Visa יכול להניב תשואה עונתית גבוהה יותר, אך עם תנודתיות רבה יותר בהתאם לעונות התיירות.

לכן, לפני כל החלטה נבדקים אצלנו היזם מאחורי הפרויקט, ההיתכנות המשפטית והכלכלית של העסקה, המיקום המדויק ביחס לגבולות הרשות המקומית, והפוטנציאל הכלכלי לצד רמת הסיכון, כל אלה יחד, ולא רק מספר תשואה שיווקי בודד.

איך לגשת נכון לכניסה לשוק בעונה הזו

בהינתן כל השינויים הרגולטוריים של השנה האחרונה, כניסה נכונה לשוק דורשת סדר עדיפויות שונה מזה שהתאים לפני שנתיים. הנקודות הבאות הן שיקולים מעשיים שכל משקיע צריך לבדוק לפני חתימה על עסקה:

• לוודא את סף ה-Golden Visa המדויק החל על הרשות המקומית שבה נמצא הנכס, 250, 400 או 800 אלף אירו
• לבדוק אם הפרויקט או הנכס כפוף לאיסור ההשכרה לטווח קצר, ואם כן, לתכנן מודל הכנסה חלופי מראש
• לבנות תחשיב תשואה על בסיס השכרה ארוכת טווח כתרחיש בסיס, ולא רק על בסיס הכנסות תיירות עונתיות
• לבחון האם עסקת המכירה העתידית נכנסת לחלון הפטור ממס רווחי הון שתקף עד סוף 2026
• להשוות בין אתונה, סלוניקי, חלקידיקי, פיליון ווולוס מבחינת מחיר כניסה, נזילות ופוטנציאל עונתי
• לבדוק את היזם ואת רקורד הפרויקטים הקודמים שלו לפני כל התחייבות כספית

צביה ומור וילצ'יק מלוות משקיעים שגרים בישראל ורוצים להשקיע ביוון בדיוק דרך הפריזמה הזו, בדיקת עומק על היזם, הפרויקט והפוטנציאל, לפני שכל נכס בכלל מוצע ללקוח. וילצ'יק גרופ, Vilchik Group אינה חברת תיווך שמנהלת מאגר נכסים, אלא גוף שבוחר בקפידה את הפרויקטים שהוא מייצג, ומלווה כל לקוח אישית משלב קבלת ההחלטה ועד קבלת המפתח או השלמת תהליך ה-Golden Visa, תוך מגורים ופעילות שוטפת בשטח ביוון.