נדל"ן ביוון וירושה: מה קורה לנכס אם המשקיע נפטר

משקיע ישראלי שרוכש דירה בחלקידיקי או וילה באזור וולוס נוטה להניח שהצוואה שערך אצל עורך דין בתל אביב תסדיר גם את גורל הנכס היווני ביום שבו יילך לעולמו. ההנחה הזו שגויה, ולעיתים קרובות מתגלה רק כשהמשפחה כבר עומדת מול נוטריון יווני ומגלה שהחוק המקומי מחייב מנת חובה ליורשים מסוימים, גם אם הצוואה הישראלית קבעה אחרת. הפער בין שתי מערכות המשפט הוא לא עניין טכני שולי, אלא סוגיה שיכולה לקבוע מי בפועל יירש את הנכס, כמה זמן ייקח התהליך וכמה מס ישולם עליו.

שתי מערכות משפט, נכס אחד: למה זה מסובך יותר ממה שנראה

ישראל מכירה בחופש צוואה רחב יחסית, אדם יכול, במידה רבה, לקבוע בעצמו למי יעבור רכושו. יוון פועלת לפי מסורת המשפט הקונטיננטלי, שבה קיימת הגנה מובנית על קרובי משפחה. דיני הירושה היווניים מטילים כללים מחייבים על אופן העברת עיזבון ליורשים, ללא קשר למה שקבוע בצוואה. המשמעות המעשית: צוואה ישראלית שמעניקה את מלוא הנכס ביוון לילד אחד מתוך שלושה, למשל, עלולה להתנגש חזיתית עם הדין היווני החל על אותו נכס ספציפי.

ההתנגשות הזו לא תמיד מתגלה מיד. היא צצה בדרך כלל רק כאשר מגיע הרגע שבו צריך בפועל להעביר את הנכס על שם היורשים, ואז מתברר שהמסמכים הישראליים לבדם אינם מספיקים כדי לפעול מול הרשם המקומי, הקדסטר או רשות המסים ביוון.

מנת החובה היוונית: מתי אי אפשר להוריש נכס למי שרוצים

בליבת הדין היווני עומד עיקרון ה'מנת חובה' (nomimi moira), חלק מהעיזבון ששמור בחוק לקרובים מסוימים ולא ניתן לשלול מהם גם אם הצוואה קובעת אחרת. החוק האזרחי היווני שומר חלק מינימלי מהעיזבון, 'המנה החוקית', לקרובים מוגנים מסוימים ללא קשר להוראות הצוואה, כאשר המנה שווה למחצית מהחלק שהיה מגיע להם בירושה על פי דין; היורשים המוגנים כוללים צאצאים, בן או בת זוג שנותרו בחיים, ובהיעדר צאצאים, הורי המוריש. כך, אם למשל למנוח היו ילדים, הם זכאים על פי חוק למחצית מהחלק שהיה מגיע להם בהיעדר צוואה, גם אם הצוואה ניסתה להוריש את הנכס למישהו אחר לחלוטין.

עבור משקיעים שרכשו נכס בסלוניקי או בפיליון מתוך כוונה להשאיר אותו לילד ספציפי, לבן זוג שני מנישואים או לגורם שאינו קרוב משפחה מדרגה ראשונה, הנקודה הזו קריטית. תכנון עיזבון שנעשה רק לפי הדין הישראלי, בלי להביא בחשבון את מנת החובה היוונית, עלול להוביל למצב שבו יורשים מוגנים תובעים את חלקם בבית המשפט היווני, הליך שיכול להימשך זמן רב ולערער את ההסכמות המשפחתיות שהמנוח התכוון אליהן.

ברירת דין: איך אזרח ישראלי יכול לבחור שהחוק שלו יחול

התקנה האירופית לענייני ירושה, החלה על כל נכס הנמצא במדינה חברה באיחוד ובכללן יוון, מאפשרת למוריש לבחור מראש איזה דין יחול על העיזבון שלו. התקנה האירופית לענייני ירושה מאפשרת לאזרחים זרים לעקוף את מנת החובה היוונית באמצעות בחירה מפורשת להחיל את דיני הירושה של ארץ מוצאם, שכן מנת החובה היוונית מבטיחה חלק מינימלי חובה מהעיזבון לבן הזוג, לילדים או להורים של המנוח, ללא קשר למה שכתוב בצוואה. חשוב להדגיש: הבחירה הזו אינה שמורה רק לאזרחי מדינות האיחוד. התקנה מאפשרת לאדם לבחור את דין אזרחותו כדי שיחול על מלוא העיזבון שלו, כולל נדל"ן הנמצא ביוון, וזהו כלי משמעותי גם עבור בעלי נכסים שאינם תושבי האיחוד, כמו אזרחי ארצות הברית ובריטניה, שם קיים חופש צוואה רחב. ישראלים, כאזרחי מדינה שאינה חברה באיחוד, נמצאים באותה קטגוריה מבחינת האפשרות להחיל את הדין הישראלי.

כדי שהבחירה הזו תהיה תקפה, היא צריכה להיות מפורשת, כלומר מנוסחת בבירור בצוואה עצמה, ולא מובנת מאליה. ללא הצהרה כזו, יחול ברירת המחדל של הדין החל על מקום מגוריו הקבוע של המנוח בעת הפטירה, מה שעלול להביא שוב לתחולת הדין היווני ומנת החובה שלו על הנכס. מי שמתכנן לרכוש נכס ביוון ורוצה שהצוואה הישראלית תישאר תקפה גם לגביו, צריך לוודא מול עורך דין המכיר את שתי מערכות המשפט שהסעיף הזה קיים ומנוסח כראוי, ולא להסתפק בצוואה כללית שנכתבה שנים לפני הרכישה.

מירושה על הנייר לנכס רשום: מה בפועל צריך לקרות ביוון

גם כשהדין הישראלי חל, וגם כשמנת החובה היוונית תקפה, קבלת הצו הישראלי לבדו אינה מספיקה כדי להעביר את הנכס על שם היורשים בפועל. ירושת נכס ביוון מחייבת פעולה פורמלית של 'קבלת ירושה' בפני נוטריון, שכן הבעלות אינה עוברת אוטומטית מכוח הצוואה בלבד. משמעות הדבר: היורשים, גם אם הם מתגוררים בישראל וגם אם קיבלו כבר צו ירושה או צו קיום צוואה מהרשם לענייני ירושה בארץ, חייבים לפעול מול נוטריון יווני שיערוך את קבלת הירושה הרשמית, ולאחר מכן לרשום את השינוי בקדסטר המקומי.

בפועל התהליך כולל בדרך כלל: תרגום ואישור תעודת הפטירה, קבלת אישור מהרשם הישראלי לענייני ירושה, ייפוי כוח נוטריוני לעורך דין ביוון (במקרים רבים היורשים אינם צריכים לטוס במיוחד לצורך זה), פתיחת תיק מס ליורש מול רשות המסים היוונית, וחתימה על שטר קבלת הירושה בפני נוטריון. רק לאחר השלמת כל השלבים האלה ניתן לרשום את הנכס על שם היורש בטאבו היווני ולבצע בו כל פעולה, מכירה, השכרה או שעבוד.

• תעודת פטירה מקורית עם תרגום נוטריוני ואישור אפוסטיל
• צו ירושה או צו קיום צוואה מהרשם הישראלי לענייני ירושה
• ייפוי כוח נוטריוני לעורך דין הפועל ביוון מטעם היורשים
• מספר זיהוי מס יווני (ΑΦΜ) לכל יורש בנפרד
• שטר קבלת ירושה חתום בפני נוטריון יווני
• רישום עדכני בקדסטר המקומי על שם היורשים

מס ירושה: למה מה שנכון בישראל לא בהכרח נכון ביוון

משקיעים רבים מגיעים מנקודת מוצא שגויה כשמדובר במיסוי, מכיוון שבישראל אין מס עיזבון כבר עשרות שנים, החוק שחייב תשלום מס על עיזבון בוטל בשנת 1981, ומאז קבלת ירושה אינה אירוע מס בישראל. ההיגיון הזה אינו חל אוטומטית על נכס הנמצא ביוון. יוון ממשיכה להטיל מס ירושה על נכסים הנמצאים בשטחה, ללא קשר למקום מגוריהם של היורשים, כאשר גובה החבות נגזר מקרבת המשפחה בין המוריש ליורש. גובה המס נקבע בהתאם לקרבת המשפחה בין היורש למוריש, כך שיורש מדרגה ראשונה (ילד, בן זוג) נמצא במצב שונה מיורש רחוק יותר או מי שאינו קרוב משפחה כלל.

המשמעות עבור משפחה ישראלית שיורשת נכס בסלוניקי או בחלקידיקי: גם אם בישראל לא צפוי כל חיוב מס בגין הירושה עצמה, מול הרשויות היווניות עדיין נדרשת הצהרת מס ירושה, קביעת שווי הנכס לצורך המס, ותשלום החבות היוונית לפני שניתן להשלים את רישום הנכס על שם היורשים. התעלמות מהשלב הזה, מתוך הרגל ישראלי שאין 'מס על ירושה', עלולה לעכב את התהליך כולו ואף לגרור קנסות על איחור בהגשת ההצהרה.

מה קורה אם יורש מתעכב או מעדיף לוותר על הירושה

לא כל ירושה כדאית באופן אוטומטי, נכס עם חובות, הליכי אכיפה תלויים ועומדים או מחלוקות בעלות עלול להיות נטל יותר מנכס. גם החוק הישראלי מכיר בזכות להסתלק מירושה: כדי לא לחייב אדם לרשת בניגוד לרצונו, החוק מאפשר ליורש להצהיר באמצעות תצהיר הסתלקות מעיזבון כי הוא אינו מעוניין בחלקו בעיזבון, כולו או חלקו. ביוון קיים מנגנון דומה, אך עם לוחות זמנים נוקשים משמעותית שחשוב להכיר מראש.

ויתור על ירושה יוונית הכרוכה בחובות חייב להתבצע בתוך פרק זמן קצוב, ארבעה חודשים עבור תושבי יוון, ושנה אחת עבור מי שמתגורר בחו"ל. עבור יורש ישראלי, המשמעות היא שנה אחת ממועד הפטירה (או ממועד שבו נודע לו על זכותו) כדי להחליט אם לקבל את הירושה או לוותר עליה, אחרת הוא נחשב כמי שקיבל אותה על נכסיה וחובותיה כאחד. פספוס המועד הזה, בעיקר במקרים שבהם הנכס ביוון כרוך בחוב, יכול להטיל על היורש חבות שלא היה בוחר בה מלכתחילה.

רפורמת 2026 בדיני הירושה היווניים: מה משתנה למשקיעים זרים

יוון עברה בשנים האחרונות רפורמה רחבת היקף בדיני הירושה, המשנה את אופן המימוש של מנת החובה. מדובר ברפורמה המקיפה הראשונה בדיני הירושה מאז 1946, החלה על פטירות מיום 16 בספטמבר 2026 ואילך, ולפיה מנת החובה תיהפך בעיקר לתביעה כספית, זכות לקבל את שווי מחצית החלק בירושה על פי דין, ולא לשיתוף בעלות אוטומטי בנכס עצמו. ההבדל הזה חשוב מאוד עבור בעלי נכסים זרים: במקום מצב שבו יורש מוגן הופך אוטומטית לשותף בבעלות על הנכס עצמו, הרפורמה מאפשרת מסלול שבו הזכות שלו מתורגמת לתשלום כספי בלבד.

הרפורמה מבטלת את הסיכון שבו נושים יכולים לתבוע גם את הרכוש האישי של היורש, כך שנושים יוכלו לתבוע אך ורק כנגד נכסי העיזבון, שינוי משמעותי עבור בעלי נכסים זרים, שכן מנת החובה הופכת לתביעה כספית. עבור משפחה שרכשה נכס באזור וולוס או פיליון מתוך כוונה שהוא יישאר בשלמותו בידי יורש אחד, הרפורמה עשויה בעתיד לפשט משמעותית את האפשרות לפצות יורשים מוגנים בכסף במקום לפרק את הבעלות על הנכס בין כמה בני משפחה.

צביה ומור וילצ'יק מלוות משקיעים באזורי סלוניקי, חלקידיקי, פיליון ווולוס לא רק ברגע הרכישה, אלא גם בשלב שבו נכון לחשוב קדימה על מה שיקרה לנכס בעתיד. חלק מהליווי המשפטי הנלווה לעסקה כולל הפניה לגורמים המתאימים שיבדקו יחד עם הלקוח את סוגיית ברירת הדין, ניסוח נכון של הוראות בצוואה בהתייחס ספציפית לנכס היווני, והבנה מוקדמת של החבות הצפויה ליורשים, כך שהמשפחה לא תיאלץ להתמודד עם ההפתעות האלה רק בשעה הקשה ביותר.