רכישה פרטי או דרך חברה ביוון: מה משנה למשקיע הישראלי

רכישה פרטי או דרך חברה, רוב המשקיעים שפונים אלינו מניחים שזו החלטה טכנית שאפשר להשאיר לרואה החשבון אחרי שהנכס כבר נבחר. בפועל מדובר באחת ההחלטות המוקדמות ביותר בתהליך, כזו שמשפיעה על אופן הרישום מול הרשויות ביוון, על אופן הדיווח בישראל, ועל מה שקורה ביום שבו מחליטים למכור. וילצ'יק גרופ, Vilchik Group נתקלים בכל שבוע במשקיעים שבחרו מבנה מסוים מתוך הרגל או המלצה כללית, מבלי שהתאים בפועל למטרות שלהם.

מתי בכלל צריך להחליט: פרטי מול חברה

משקיע שרוכש דירה יחידה למטרות נופש או השכרה מזדמנת נוטה, ברוב המקרים, לרכוש על שמו האישי, זו הדרך הפשוטה ביותר מבחינה בירוקרטית. השאלה מקבלת משקל אחר ברגע שמדובר בכמה נכסים, בפעילות השכרה סדירה שמייצרת הכנסה שוטפת, או בכוונה לצרף בני משפחה או שותפים עסקיים להשקעה.

גם מי שמתכנן להשתמש בנכס כבסיס לפעילות עסקית רחבה יותר ביוון, למשל השכרה לטווח קצר בהיקף שמצריך רישוי עסקי, צריך לבחון את שאלת המבנה כבר בשלב בדיקת ההיתכנות, ולא אחרי החתימה על חוזה הרכישה.

רכישה על שם פרטי: הדרך הישירה

רכישה בשם פרטי דורשת מהמשקיע להוציא מספר זיהוי מס יווני (ΑΦΜ), לפתוח חשבון בנק מקומי ולחתום על חוזה המכר מול נוטריון, תהליך שאינו כרוך בהקמת גוף משפטי נוסף ובניהול חשבונאות שוטפת מעבר לזו הנדרשת מכל בעל נכס. עבור משקיע עם נכס אחד או שניים, זו לרוב הדרך הפחות מסורבלת.

החיסרון המרכזי של רכישה פרטית מתגלה בעיקר בשני מצבים: כאשר יש כוונה לצרף שותפים או בני משפחה נוספים לבעלות בנכס בעתיד, וכאשר ההכנסות מהנכס גדלות עד כדי כך שהמיסוי האישי היוצא מהן הופך מורכב יותר מהמיסוי שהיה חל במסגרת תאגידית. גם ברמת האחריות המשפטית, בעלות פרטית משמעה שהנכס עצמו, ולא ישות נפרדת, הוא זה שנושא בסיכון.

רכישה דרך חברה יוונית: מתי זה נכנס לתמונה

משקיעים שמתכננים תיק נכסים רחב יותר, או פעילות השכרה שמייצרת הכנסה שוטפת משמעותית, בוחנים לעיתים הקמת חברה יוונית שתחזיק את הנכסים. מבנה כזה מאפשר הפרדה בין הנכסים לבין הרכוש האישי של המשקיע, וריכוז ניהולי של כמה נכסים תחת גוף אחד, מה שמקל על דיווח, על חוזי שכירות ועל ניהול תזרים.

חשוב להבין: חברה שמאוגדת במדינה חברה באיחוד האירופי, כמו יוון עצמה, יכולה להחזיק נכס ביוון ללא מגבלה מיוחדת, מכוח חופש התנועה של הון בתוך האיחוד. חברה שמאוגדת במדינה חברה אחרת באיחוד האירופי יכולה להחזיק נכס ביווני, וזכות זו מוגנת מכוח חופש התנועה של האיחוד האירופי. חברה שמאוגדת מחוץ לאיחוד יכולה גם היא להחזיק נכס, אך ללא יתרון מס ברור שמצדיק את המורכבות הנוספת בהחזקה למגורים או נופש.

מנגד, החזקה דרך חברה מחייבת ניהול הנהלת חשבונות יוונית שוטפת, הגשת דוחות שנתיים, ולרוב גם שכירת שירותי רואה חשבון מקומי, עלויות תפעול שקיימות בכל שנה, בלי קשר לשאלה אם הנכס מייצר הכנסה באותה תקופה.

חנ"ז: החוק הישראלי שכל משקיע צריך להכיר לפני שמקימים חברה

זו הנקודה שהכי הרבה משקיעים ישראלים מפספסים: הקמת חברה זרה אינה "פתרון קסם" למיסוי, כי פקודת מס הכנסה הישראלית כוללת מנגנון ייעודי בשם חברה נשלטת זרה (חנ"ז), שנועד למנוע בדיוק את מה שרבים מנסים לעשות, ניתוב הכנסות פסיביות מחוץ לישראל לגוף זר נפרד. מטרת הוראות אלו למנוע מצב שבו נישום, אשר מחויב במס בהתאם לשיטה הפרסונאלית, ינתב את הכנסותיו הפסיביות שמקורן מחוץ לישראל למסגרת משפטית זרה נפרדת, בין אם מדובר בריבית, בדיבידנד או בדמי שכירות.

חברה תיחשב חנ"ז כאשר היא חברה פרטית תושבת חוץ שאינה נסחרת בבורסה, כאשר רוב הכנסותיה הן הכנסות פסיביות כגון דמי שכירות, כאשר שיעור המס החל עליה במדינת החוץ נמוך מהרף הקבוע בחוק הישראלי, וכאשר מרבית אמצעי השליטה בה מוחזקים במישרין או בעקיפין בידי תושבי ישראל. סעיף 75ב לפקודת מס הכנסה קובע מי תיחשב חברה נשלטת זרה ואת אופן המיסוי, כשמדובר בחברה תושבת חוץ, פרטית, שאינה נסחרת בבורסה.

המשמעות המעשית: אם חברה יוונית שמחזיקה נכס להשכרה עונה על הגדרת חנ"ז, בעל השליטה הישראלי עלול להיות ממוסה בישראל על ההכנסה הפסיבית שנצברה בחברה, גם אם היא לא חולקה אליו בפועל כדיבידנד. ככלל, ההוראות קובעות כי יראו בעל שליטה בגוף שעונה להגדרת חנ"ז, אשר לו הכנסות פסיביות שטרם חולקו, כאילו חולקו לו אותן הכנסות כדיבידנד, ומשמעות הדבר היא מיסוי בעל השליטה על בסיס צבירת ההכנסות בחברה למרות שטרם חולקו בפועל. זו הסיבה שבדיקת חנ"ז צריכה להתבצע לפני הקמת החברה, לא אחרי, מול יועץ מס שמכיר גם את הפקודה הישראלית וגם את מבנה המיסוי היווני.

Golden Visa: האם המבנה משנה את הזכאות

אחת השאלות הנפוצות בקרב לקוחות שמתעניינים ב-Golden Visa היא האם חובה לרכוש את הנכס על שם פרטי כדי לעמוד בתנאי התוכנית. התשובה היא לא, ניתן לרכוש דרך חברה, אך בתנאי מפורש: הנכס חייב להיות בבעלות המבקש ובחזקתו, ואם הנכס נרכש דרך ישות משפטית, המבקש חייב להחזיק ב-100% ממניות החברה.

בפועל, זה אומר שמשקיע שמתכנן לצרף שותף עסקי (שאינו בן זוג) לבעלות בנכס דרך חברה, לא יוכל להשתמש בו לצורך Golden Visa אישי, כי הדרישה היא בעלות מלאה ובלעדית על מניות הגוף המחזיק. משקיעים שרוצים לגייס שותפים או משפחה מורחבת להשקעה, ומעוניינים גם ב-Golden Visa, נדרשים לרוב לתכנן מבנה של כמה חברות נפרדות, אחת לכל מבקש, ולא חברה משותפת אחת.

עלויות שוטפות: מס הרכוש השנתי לא מחושב אותו הדבר

יוון מטילה על כל בעל נכס, יחיד או חברה, מס רכוש שנתי הידוע בשם ENFIA. עם זאת, אופן החישוב שונה בין שני סוגי הבעלים: אצל יחידים, המס הכולל מורכב ממס עיקרי המחושב לכל נכס לפי מאפייניו הספציפיים, יחד עם חיוב נוסף שחל רק כאשר שווי כלל הנדל"ן של אותו יחיד עולה על סף מסוים, ואילו אצל תאגידים, המס מורכב באופן דומה ממס עיקרי לכל נכס בתוספת מס נוסף המחושב על השווי המצטבר של כלל הנדל"ן שבבעלות הישות.

המשמעות המעשית: משקיע פרטי עם נכס בודד ייהנה לרוב ממס רכוש נמוך יחסית, ואילו חברה שמחזיקה כמה נכסים תשלם את המס הנוסף על הצבירה הכוללת של כל הנדל"ן שבבעלותה, ללא קשר לשווי כל נכס בנפרד. בנוסף, מס רווח הון על מכירת נכסים קיים בחוק היווני, אך תחולתו הושעתה שוב ושוב לאורך השנים, מצב שיש לבדוק מול יועץ מס יווני לפני כל עסקה, שכן ההשעיה יכולה להתבטל בכל עת.

מכירה עתידית: העברת נכס לעומת מכירת מניות

כשהנכס רשום על שם פרטי, מכירה עתידית פירושה חוזה מכר חדש מול נוטריון, תשלום היטלי העברה רלוונטיים, ורישום הבעלות החדשה בטאבו היווני, תהליך זהה במהותו לרכישה המקורית, רק בכיוון ההפוך.

כשהנכס מוחזק דרך חברה, קיימת אפשרות נוספת: במקום למכור את הנכס עצמו, ניתן למכור את מניות החברה המחזיקה בו. עסקה כזו יכולה להיות פשוטה ומהירה יותר מבחינת רישום, אך היא דורשת בדיקת נאותות מדוקדקת מצד הקונה, שכן הוא רוכש לא רק נכס אלא ישות משפטית שלמה על היסטוריית הפעילות שלה. משקיעים ששוקלים מכירת מניות בעתיד צריכים לבנות את מבנה החברה נכון כבר בשלב הרכישה, כי שינוי מבנה בדיעבד כרוך לרוב בעלויות ובמורכבות משמעותיות.

רשימת שיקולים לפני שמחליטים

• כמה נכסים מתוכננים בטווח הבינוני, נכס בודד לרוב מצדיק רכישה פרטית, תיק נכסים מצדיק בחינת חברה
• האם מתוכננת השכרה סדירה שמייצרת הכנסה שוטפת, ובאיזה היקף
• האם יש כוונה לצרף שותפים או בני משפחה נוספים לבעלות בנכס
• האם המטרה כוללת גם קבלת Golden Visa אישי, ואם כן, עבור כמה מבקשים בנפרד
• האם קיימות כבר החזקות אחרות בחו"ל שעלולות להצטרף לבדיקת חנ"ז
• מהי תוכנית היציאה העתידית, מכירת הנכס עצמו או מכירת ישות משפטית שלמה

למה חשוב לבדוק את זה לפני חתימה על חוזה

המבנה שנבחר בתחילת הדרך משפיע כמעט על כל שלב שבא אחריו, הליווי הבנקאי, אופן הדיווח בישראל, ואפילו הגמישות במכירה עתידית. שינוי מבנה בדיעבד, מרכישה פרטית לחברה או להפך, כרוך לרוב בעלויות נוספות ולעיתים גם באירוע מס נפרד, ולכן ההחלטה כדאית לפני החתימה, לא אחריה.

צביה ומור וילצ'יק מלוות משקיעים ישראלים באזורי סלוניקי, חלקידיקי, פיליון ווולוס דרך שלב הבדיקה הזה כחלק מבניית אסטרטגיית השקעה אישית, בתיאום עם יועצי מס ועורכי דין בישראל וביוון, כדי שהמבנה שנבחר יתאים באמת למטרות ולתמונה המלאה של המשקיע, ולא רק לנוחות הרגע.